25.Caio vendeu a Tício imóvel de sua propriedade, pelo preço de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Durante as negociações, Caio mencionou que o imóvel tinha área de 1.000 m2 (mil metros quadrados). Todavia, ao ingressar na posse, Tício constatou que a área, na realidade, era de 900 m2 (novecentos metros quadrados).
Neste caso, Tício
A) não terá direito à restituição proporcional do preço, em nenhuma hipótese.
B) terá direito à restituição proporcional do preço, se a venda houver sido estipulada ad mensuram.
C) terá direito à restituição proporcional do preço, se a venda houver sido estipulada ad corpus.
D) teria direito à restituição proporcional do preço, se a diferença não fosse superior a 1/20 (um vigésimo) da área declarada.
E) terá direito à restituição proporcional do preço, em qualquer hipótese.
Item do programa: 12. Espécies de contratos: compra e venda, troca, contrato estimatório, doação, locação, empréstimo, prestação de serviço, empreitada, depósito, mandato, comissão, agência e distribuição, corretagem, transporte, seguro, constituição de renda, fiança, transação, compromisso. Atos unilaterais.
O conhecimento aqui exigido faz parte do conteúdo do art. 500 do Código Civil Brasileiro, que trata da questão relacionada à extensão de um bem imóvel nos contratos de compra e venda. São regras especiais dos contratos, conhecidas como cláusulas ad corpus ou ad mensuram.
· Ad corpus – É aquela em que o comprador adquire um bem certo e determinado, independentemente da metragem desse objeto. Por exemplo, compra da Fazenda Bonanza, seja qual for sua medida.
· Ad mensuram – A metragem é fator essencial do negócio, ou seja, o preço é avaliado com base na extensão do imóvel. Por exemplo, compra da 100 hectares de uma fazenda para
De acordo com o art. 500 do Código Civil, se, na venda de um imóvel, o preço for estipulado em razão de sua extensão (ad mensuram), o comprador terá o direito de exigir o complemento da área. Caso isso não seja possível, o comprador poderá reclamar a resolução do contrato ou um abatimento proporcional ao preço contratado.
Caso a diferença encontrada seja igual ou inferior a 5% (cinco por cento) da área do imóvel (1/20), presume-se que a referência à sua extensão tenha sido apenas enunciativa. Ainda assim, o comprador poderá reclamar o complemento da área ou devolução proporcional caso comprove que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Sendo a diferença a maior, e o vendedor puder provar que tinha motivos para ignorar a medida extata da área vendida, o comprador deverá escolher entre completar o valor correspondente ou devolver o excesso da área. Mas se o imóvel tiver sido vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, não haverá complemento de área, nem devolução do excesso, ainda que a condição ad corpus não esteja explicitada.
Mas como saber se a venda foi feita com a condição ad corpus ou ad mensuram? Na lição do Mestre Caio Mário da Silva Pereira:
“O juiz, na determinação se a venda se realizou ad mensuram ou ad corpus, deverá primeiro consultar o título, pois ninguém melhor do que os próprios contratantes para esclarecer a sua intenção. Na falta de uma declaração expressa, haverá de valer-se de elementos extraídos da descrição do imóvel, de sua finalidade econômica, de provas aliunde inclusive indícios e presunções, que permitam inferir se o objeto da venda foi coisa certa ou foi uma área, e proceder à interpretação da vontade...” (Instituições de Direito Civil, vol. III, Forense, 5ª ed., 1981, nº 221, p. 167),
Na venda realizada por Caio a Tício não é possível afirmar se a condição foi ad corpus ou ad mensuram apenas com base nas informações apresentadas. O fato de Caio ter mencionado que a área tinha 1.000 m2 pode ser apenas enunciativa, pois a questão não diz que isso era essencial para a realização do negócio.
Dessa forma, a conclusão que podemos chegar é que, dependendo da condição da venda (ad corpus ou ad mensuram) Tício terá, ou não, direito à restituição proporcional relativa à diferença de 100m2 de área do terreno. Se a venda houver sido estipulada ad mensuram, Tício terá direito à restituição proporcional ao preço.
Gabarito: Letra B
Referências:
BARROS, Felipe Luiz Machado. A actio ex empto em nosso ordenamento jurídico. Jus Navigandi, Teresina, ano 4, n. 35, 1 out. 1999. Disponível em: http://jus.uol.com.br/revista/texto/568/a-actio-ex-empto-em-nosso-ordenamento-juridico. Acesso em: 1 jun. 2011. 
